Processus d’achat d’une propriété à Dubaï
Processus d'achat d'une propriété à Dubaï
Si vous utilisez les services d'un agent certifié RERA de Dubaï, l'achat d'une propriété à Dubaï peut être un processus fluide et efficace. L'agent vous guidera tout au long du processus et s'occupera de tous les problèmes qui pourraient survenir. Le Dubai Land Department, en collaboration avec les organes directeurs concernés, s'est efforcé de simplifier et de rationaliser le processus d'achat de biens immobiliers à Dubaï. Il convient toutefois de noter que les détails spécifiques de la procédure d'achat d'un logement peuvent varier en fonction du type d'achat. Les processus de transaction détaillés ci-dessous se réfèrent au marché secondaire/à la revente de biens immobiliers, et non à la vente sur plan.
Transaction de caisse à caisse
Acheteur au comptant & bien libre d'hypothèque
Une fois le bien sélectionné et après accord mutuel sur le prix, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie de 10 % au nom du détenteur du titre de propriété, qui sera conservé par l’agent et restitué au moment du transfert. Le courtier prépare ensuite le contrat entre l’acheteur et le vendeur, également connu sous le nom de formulaire F.
Deuxième étape : après la signature du contrat par toutes les parties, le vendeur demande au promoteur un certificat de non-objection (NOC) qui atteste que toutes les charges et tous les frais ont été réglés et que le promoteur n’a pas d’objection à la vente. Le NOC doit être rédigé en arabe et adressé au Dubai Land Department. Les frais de NOC varient d’un promoteur à l’autre et se situent entre 500 et 5 000 AED. Le délai est généralement de 5 à 7 jours et est payé par le vendeur.
Le DLD n’effectue des transferts que si les deux parties à une transaction sont des ressortissants du CCG ; toutes les autres transactions doivent être effectuées par l’intermédiaire d’un bureau de RT accrédité par le DLD. Les deux parties ou leurs représentants légaux, par le biais d’une procuration valide, doivent assister au transfert. L’acheteur doit apporter les chèques de gestion suivants :
Prix de la propriété :
100% du prix de vente au nom du vendeur (chèque du gestionnaire). L’acheteur récupérera son chèque de garantie.
Frais du service foncier :
4% du prix de vente + 580 AED (si appartement, villa) ou + 430 AED (si terrain) (chèque du gérant).
Frais de fiduciaire pour l’enregistrement :
4 000 AED + 200 AED (5%TVA) si le prix du bien est égal ou supérieur à 500 000 AED.
2 000 AED + 100 AED (5%TVA) si le prix du bien est inférieur à 500 000 AED.
Frais de courtage :
2% +TVA du prix du bien
Documents requis :
Titre original Deed.
Original de l’avis de conformité du développeur.
Passeport original, visa, carte d’identité des Émirats (vendeur et acheteur).
Formulaire signé F
Dans le cas où le bien est loué, le vendeur doit rembourser à l’acheteur le dépôt de garantie et le solde du loyer, au prorata, à partir du jour de la cession. D’autre part, le solde des frais de service doit être remboursé au vendeur à partir du jour du transfert, au prorata également.
Une fois tous les paiements effectués, le DLD délivre le nouveau titre de propriété original qui sera remis à l’acheteur avec les clés et les cartes d’accès au bien. Le processus d’encaissement peut prendre entre une et trois semaines.
Transaction Cash To Mortgage
Acheteur au comptant et propriété hypothéquée
Dans le cas d’un acheteur au comptant et d’un bien hypothéqué, la première étape doit être franchie par le vendeur, qui doit s’adresser à sa banque pour lui demander une lettre de garantie indiquant le solde du prêt, ainsi que les éventuels frais ou pénalités. La lettre de responsabilité a une durée de validité allant de 7 à 15 jours, selon la banque.
Si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour régler l’hypothèque, c’est l’acheteur qui doit le faire. Étant donné qu’un acheteur au comptant a besoin d’être protégé contre le transfert d’un bien immobilier par le vendeur à une autre personne ou contre la modification des conditions de l’accord après que l’acheteur a remboursé le prêt du vendeur, il est important de « bloquer » le bien immobilier. Une fois la lettre de responsabilité reçue, les parties doivent se rendre au bureau du conservateur de l’enregistrement pour la bloquer.
Les parties doivent apporter les documents suivants et les chèques de gestion :
Documents requis :
Titre original Deed.
Original de l’avis de conformité du développeur.
Passeport original, visa, carte d’identité des Émirats (vendeur et acheteur).
Formulaire signé F
Lettre de responsabilité
Prix de la propriété :
Lettre de responsabilité montant payable à la banque par l’acheteur (chèque du directeur) Lettre de responsabilité montant payable à la banque par l’acheteur (chèque du directeur)
Chèque pour le vendeur (prix d’achat moins le montant de la responsabilité, conservé par le RT jusqu’à ce que le transfert soit effectué)
Frais de blocage :
1 520 AED payables par l’acheteur au DLD (chèque du directeur)
Frais du service foncier :
4% du prix de vente + 580 AED (si appartement, villa) ou + 430 AED (si terrain) (chèque du gérant).
Inscription Frais de fiducie : uniquement en espèces
4 000 AED + 200 AED (5%TVA) si le prix du bien est égal ou supérieur à 500 000 AED.
2 000 AED + 100 AED (5%TVA) si le prix du bien est inférieur à 500 000 AED.
Frais de courtage :
2% du prix du bien + tva
Une fois l’hypothèque réglée, la lettre de décharge et le titre de propriété original sont remis au vendeur.
La procédure d’avis de conformité se met alors en place. Une fois la demande reçue, les parties se rendent au bureau du RT pour transférer la propriété. Les chèques sont versés et l’acheteur prend le titre de propriété original.
Transaction d'une hypothèque au comptant
Acheteur d'hypothèque et propriété sans hypothèque
Conformément aux directives de la Banque centrale des Émirats arabes unis, les banques peuvent financer jusqu’à 80 % du prix d’achat. Cela signifie que l’acheteur doit verser un acompte d’au moins 20 % et s’acquitter des frais connexes pour contribuer à l’achat.
Une fois que les parties ont signé le contrat et que le dépôt a été remis, la banque procède à une évaluation de la valeur du bien. Les frais d’évaluation sont généralement compris entre 2 500 et 3 500 AED et sont payés par l’acheteur.
Si le bien est évalué au moins au prix d’achat, la banque délivre à l’acheteur la lettre d’offre finale (LOF) qui comprend toutes les conditions du prêt et de l’hypothèque. L’acheteur prend des dispositions avec la banque pour qu’elle signe la déclaration d’intention et émet des chèques de garantie à l’intention de la banque, le cas échéant.
Les parties demandent ensuite l’avis de conformité. Une fois qu’elle l’a obtenue, la banque planifie le transfert dans le bureau de RT de son choix. L’acheteur doit apporter les chèques de gestion suivants :
Prix de la propriété :
20% du prix de vente au nom du vendeur (Manager chq). L’acheteur récupérera son chèque de garantie.
Frais d’enregistrement des hypothèques :
0,25 % du montant du prêt, plus 290 AED payables au DLD
Frais du service foncier :
4% du prix de vente + 580 AED (si appartement, villa) ou + 430 AED (si terrain) (Manager chq).
Frais de fiduciaire pour l’enregistrement :
4 000 AED + 200 AED (5%TVA) si le prix du bien est égal ou supérieur à 500 000 AED.
2 000 AED + 100 AED (5%TVA) si le prix du bien est inférieur à 500 000 AED.
Frais de courtage :
2% du prix du bien + tva
Lors du transfert, la banque apporte un chèque à l’ordre du vendeur pour le solde du prix d’achat. L’hypothèque est ensuite enregistrée auprès du DLD. S’il s’agit d’un prêt conventionnel, le titre de propriété est délivré au nom de l’acheteur. S’il s’agit d’un prêt islamique (charia), le prêteur est considéré comme le propriétaire et l’acheteur comme le locataire. Dans les deux cas, le titre de propriété original est remis à la banque pour qu’elle le conserve jusqu’à ce qu’il soit entièrement remboursé.
Transaction d'hypothèque à hypothèque
Financez l'achat et l'hypothèque d'un bien immobilier
C’est de loin le scénario le plus long, avec deux hypothèques et deux banques probablement. Le plus difficile est de tenir compte des dates d’expiration des documents tout au long du processus, tels que le certificat de conformité du promoteur, la lettre de responsabilité, l’évaluation et la lettre d’offre finale.
Une fois que l’acheteur et le vendeur ont signé l’accord, la banque de l’acheteur procède à l’évaluation du bien et le contrat de vente est signé. Ensuite, le vendeur demande une lettre de responsabilité à sa banque. Une fois la lettre de responsabilité émise, elle est envoyée à la banque de l’acheteur, qui règle l’hypothèque avec la banque du vendeur.
Après le règlement de l’hypothèque et la réception de la lettre de décharge et du titre de propriété original, les parties demandent l’avis de conformité. Lorsque le certificat de conformité est prêt, la banque de l’acheteur organise le transfert.
Lors du transfert, l’hypothèque existante du vendeur est libérée. Les frais de mainlevée s’élèvent à 1 290 AED et sont payés par le vendeur. Les documents de transfert de propriété sont signés. L’acheteur fournit les chèques, comme décrit précédemment, et la banque de l’acheteur émet un chèque au vendeur pour le solde du prix d’achat.
L’hypothèque de l’acheteur est alors enregistrée et la banque de l’acheteur conserve le titre de propriété original jusqu’à ce que l’hypothèque soit entièrement remboursée.
